中国的城市化要防止“东西部、三四线和短长期”的错配问题。
- 防止东西部失衡
中国的东西部发展不平衡，是一直长期存在的现象。有一些是自然条件的限制，比如尽管西部有丰富的资源，但是交通不够便利，离大型港口的距离太远；另一些限制则是由于政策不当所致，例如以“西部大开发”为导向，却没有建立起资金和劳动力能自由流转的市场机制，而多靠政府出资，且利用户籍制度限制人口的跨省流动。
作为自然的经济现象，人口朝特定空间集聚在全球都很普遍。尤其是东部的港口大城市，往往能吸引人，这些地区就发展得快。这样剩下的西部地区，人口流出后，人均的产出和收益也会相应增长。因此，在资金和人才能自由流动的情况下，到东部大城市的边际收益最终会和留在西部的边际收益相当，到那个时候，人口流动就会趋于稳定。
而当下的政策却是限制人口的流动，利用用地指标和财政转移支付来固定住东西部的人口流动，试图以此来缩减东西部的收入差距，最终达到均衡发展的目的。这样做的效果可能不会如人意，因为这一政策的效率存疑。
除了土地等自然资源不可流动外，人和钱，这两样市场经济里最活跃的因素，总是要流动的。中国城市化的进程就表明，即便在受到各种各样的严格限制，人口还是不可阻挡的前往“北上广深”，这就表明了在这些大城市高收益的驱动下，人的自然集聚过程。
现在严格控制大城市人口的做法，无非是只看到了大城市人口增加的成本，但没有看到由于城市人口集聚带来的收益，以及由于规模经济导致的公共服务供给的成本下降。一增一减，足以抵消由于人口增加带来的成本。钱的问题也是一样，本来应该配置到最高效率的地方去，但由于要扶持不发达地区，这些钱反而被用到了不那么高效的地方。
政府要避免东西部发展失衡，维持一定程度的公平，这一目标本身没有错，但在实现这一目标的政策选择上，是不够有效的。
麻省理工学院的阿西莫格鲁（Daron Acemoglu）教授和哈佛大学的罗宾逊（James Robinson）教授在《国家为什么会失败》一书中提到地理位置、气候条件等各种因素或许都对一个地方的贫穷或富裕有影响，但地理相近气候相似的地区也有贫穷富裕之分，其中关键还在“制度”。实行包容性制度的地方，经济就会发展得比较好；反之则不然。
中国的改革开放史就是“制度变革带来巨大收益”的明证。因此，要避免东西部发展失衡，也还要从制度变革入手，废除阻碍经济要素自由流动的制度。一方面，要改变目前的户籍制度，仅仅是消除城乡之别还不够，重要的是消除跨省市流动的障碍。随着户籍改革的展开，中央的转移支付也可以跟着人走，而不是跟着地区走。
另一方面，要允许地方政府之间的合作创新，比如化对口支援为相互交易，发展地方间的要素市场，这样也有助于破除地方保护主义造成的市场壁垒。
- 防止三四线非理性繁荣
中国的高房价阻碍了城市化进程？还是中国的城市化进程进一步推高了房价？如果高房价只是城市化进程带来的结果，那么可能不需要担心房地产市场有“泡沫”，因为这属于需求带动的价格上涨，是一个正常的市场现象。
但如果是前者，是因为“莫名”的原因导致了高房价，那么其后果可能十分严重，不仅仅是高房价阻吓外来务工者入城定居，更有可能因为房地产市场泡沫破灭而累及银行和金融系统，带来经济危机。
所以问题的关键就是判断中国的高房价是怎么形成的？但事实上，我们应该对特大城市的房价和中小城市的房价（也就是坊间通常说的三四线城市的房价）作出区分，因为对于特大城市而言，尤其是“北上广”来说，其需求是全球性的而不仅仅是中国的买家。除了低利率和中国政府的土地政策之外，这种强劲的需求是特大城市高房价的一个重要原因。
同样的理由也能部分解释为什么纽约这样的大城市，房价居高不下，即便在2008年美国由于次贷危机引发的房市探底以及经济萧条期间，纽约的房价跌幅也远远小于其他城市，甚至有些区域还出现了逆势上涨。
而中小城市的房价则有所不同，尤其是那些缺乏需求支撑的政府凭空建造的“鬼城”，无非是2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒说的“非理性繁荣”。因为没有坚实的需求作为支撑，不管是政府还是投资客都是“道听途说”就觉得房市会繁荣。短期内因为这种非理性的需求的确会催生一波增长，使得看起来房市好像繁荣了起来。但这种类型的“泡沫”是很容易破灭的。
就像席勒在《非理性繁荣》里对美国股市投机和2008年的经济危机作出的解释一样，即便将方方面面的客观可衡量因素都考虑在内，也无法完全解释泡沫和危机的形成。而在市场里，投机者反而会进行非理性的情绪渲染，造成从众性行为，典型如“羊群效应”。
这只是一窝蜂的投机，如果有人真正进行“理性”思考，就可以看穿这种完全无实际需求支撑的房价泡沫。但正如席勒所言，非理性的情绪传染会造成“莫名的繁荣”，这种反理性繁荣也有可能从一个市场转移到另一市场，例如从股市转移到房市，或者反之。总之，市场并不如人们想象中的理性。或者说，市场利用价格机制进行调节是需要成本和时间的，但往往是这成本和时间打败了非理性的投资者。
中国的三四线城市房价之所以开始出现下降苗头，与地方政府非理性的投资冲动是分不开的。尽管长期来看，中国的城市化刚刚起步，的确有可能在未来带动房产价格的上涨。但这与现阶段的政府主导房市模式是完全不同的。地方政府通过大手笔投入，试图通过土地财政来进一步获得政府收入，却变成了非理性的投资者中的一员。这种认为造就的“高房价”的确可能阻吓进城者进而减缓城市化进程，从这个意义上来说，挤一挤房市的泡沫，反而是有助于未来的城市化进程的。
- 防止城市化中的时空错配
城市化进程与房地产市场的发展紧密相关。从整体和长期来看，城市化对房地产市场有巨大的推动作用，但即便如此，城市化过程中依旧可能出现住房市场的“时空错配”问题。并且如果“时空错配”问题不能妥善处理，将会反过来对城市化产生巨大的不利影响。
具体来说“时空错配”就是：一，空间上配置失衡，有些地方的房子造的太多，而有些地方则供不应求；二，时间上配置不当，例如短期内供给急剧上涨，但对长期的潜在需求又没有足够的关注，这样短期内房产市场可能制造巨大的“非理性繁荣”。
空间上的错配具体来讲，又有两点。首先是东西部发展失衡，由于户籍制度限制了人口的自由流动，因此尽管中国的劳动力克服了重重困难，但并没有形成全国性的统一劳动力市场。而市场慢慢发展的结果是东部地区产生资源集聚效应。这样一来，照理说应该持续发挥东部的集聚效应，但土地市场的管制又使得房地产市场的集聚未能充分发挥。而西部地方政府出于对土地财政的依赖，同样埋头于房地产开发，导致出现有供给而无需求的尴尬境地。
其次是一二线大城市与三四线中小城市之间的发展失衡。在《真实的中国：中国模式与城市化变革的反思》一书中，我们论证了即便在市场要素（包括土地和劳动力）受到巨大限制的情况下，大城市依旧有不可阻挡的吸引力。因此限制或吓阻人口进入大城市，而后在三四线中小城市让这些人就地城镇化的做法，与市场发展的效率逻辑是相互背离的。大城市应该持续吸纳更多的人口，并且将进城人口真正变成城市居民。
而时间上的错配，正如甘犁教授指出的那样，是指短期内由于错误估计了城市化引发的住房需求而导致供过于求，但又可能低估潜在的长期需求。
而空间上失衡可能会如何进一步恶化时间上的错配？东西部失衡并不意味着西部没有住房需求，三四线城市的需求也同样存在，主要的问题是这些住房需求是不是当下就可以实现？
中国家庭金融调查的数据表明这些需求往往都是潜在需求，这些家庭的确有意愿改善居住条件，但目前的收入却不足以购买新的住房。这样一来，西部三四线及以下中小城市的住房市场在地方政府的短期逐利冲动下，容易出现“非理性繁荣”。而住房市场的泡沫破灭会损害金融市场，且极有可能造成金融危机，对长期的城市化和经济发展造成不利影响。
这些潜在的不利影响包括扭曲未来的供给，并且通过对劳动力市场收入的影响，也会进一步抑制未来的住房需求。如此一来，房地产市场的复兴就会困难重重，也就进一步影响了城市化的进程。因此，在城市化进程中要特别警惕“东西部、三四线、短长期”的错配问题。
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